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      商業物業的租賃經營管理過程中應注意哪些問題

      時間:2021-11-04 09:36來源:www.cnbmzp.com 作者:湖南物業網 點擊:
      1.管理費的標準收與支是物業管理公司經營中的兩個最重要環節,除了啟動基金,和維修基金之外,管理費應該是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費用。管理費覆蓋范圍較廣,例如保安、衛生、綠化、道路、公共電力,水、電話及煤氣等的支出,還有行政支出,

             1.管理費的標準收與支是物業管理公司經營中的兩個最重要環節,除了啟動基金,和維修基金之外,管理費應該是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費用。管理費覆蓋范圍較廣,例如保安、衛生、綠化、道路、公共電力,水、電話及煤氣等的支出,還有行政支出,包括文具、印刷、大廈設備的維修及保養費用,其中包括電梯、消防設施、供電系統、停車通風系統、給水及排水系統等。
        關于物業管理費的收取標準目前國家尚無具體明文規定,大多數的物業管理公司都自訂標準,如每平米幾元錢,由每一業主按月向管理公司交付,到底該收多少管理費才算合理,這一直是物業管理工作中最令人感到困難的問題。
        管理費是由業主交,管理公司是由業主聘請,所以管理費應該由管理公司和管理委員會協商來定。如定的收費標準過高就會出現大多數業主遲交費或不交費的情況。有的管理公司會采取停水、停電等手段來迫使業主按期交費,但結果卻常是業主聯合起來,責成管理委員會辭退管理公司。所以管理費的標準應該與服務質量掛起鉤來,更應該由雙方配合好,共同參與制定收費標準。
        2.綜合性服務物業管理公司除了收取啟動基金,維修基金和管理費用外,還有一項大的收入,即綜合性營業服務。這一塊的服務收入潛力較大,如果服務項目多、服務質量好,對物業管理公司的生存與發展會起到重要的作用。物業管理公司可以在物業區內開展各種商業服務,如商店、餐飲、健身俱樂部、美容美發、電器修理等。物業管理公司在所管物業區內有排他的經營權,不允許其他商業機構進駐物業區內,除非與物業管理公司有合作關系,并得到物業管理委員會批準。
        綜合性商業服務可以使用住宅區內的公用設施。各類商業服務的啟動資金主要來源于物業管理啟動基金和維修基金的利息的一部分。綜合性服務的目的主要是為業主提供更舒適便利的生活環境,綜合性服務的收益也主要用于物業的各項管理上。綜合性服務所使用的開辦費經費應該建立帳目,所產生的收益,應先將使用啟動基金和維修基金的部分還清。
        綜合性服務與物業管理的其他方面一樣重要,有了良好的綜合性服務,物業管理公司就有了潤滑劑,管理公司的經營管理就會產生明顯的經濟效益。
        3.管理公司與管委會聯合會議管理公司與業主之間的關系既是聘方與被聘用方的關系,又是管理者與被管理者的關系,其中之間的關系較為復雜,難免不斷在收費與服務方面出現各種問題和矛盾。如何解決這些問題,最好的辦法是建立聯合會議的制度。由管理公司和管委會每月或每季聯合舉行一次會議。在會上將物業管理中所出現的問題擺在桌面上討論、解決,隨時修正錯誤的東西,把一切隱患消除在萌芽狀態中。
        4.專業律師對物業管理的協助房地產專業律師對房地產的開發、銷售和物業管理等階段都能夠提供服務。尤其是在物業管理階段,律師的作用更為重要,因為物業管理是一個嶄新的行業,物業管理又是延續性較長,既復雜,又充滿矛盾的工作。所以律師在物業管理工作中可以大有作為。
        律師可以幫助管理公司或發展商召集業主大會,幫助成立管理委員會,負責起草業主公約、管理委員會章程、物業管理公約、委托管理合同等法律文件。對于各項基金的監管,律師也可以起到一定的作用,物業管理委員會可以委托律師代理其監督各類基金的使用情況,負責協調管理公司與各個業主之間的關系。律師可以負責主持召開管理委員會和管理公司聯合會議,主持或召開年度業主大會等。有了房地產專業律師介入物業管理,對業主和管理公司來說,都會有極大的益處,可以起到溝通管理者與被管理者之間的關系,提高整個管理工作的效率。
        物業管理在房地產領域中占有非常重要的位置,越來越多的人已經認識到這一點。一處物業有了一個優秀的、專業化的物業管理公司來管理,這處物業不僅可以保值而且還可以增值。在物業管理中,不論是發展商,管理公司,還是廣大業主,首先要清楚物業管理中的法律關系,知道自己處在什么位置,明確自己的權利和義務,這樣就會對下一步的物業管理工作的開展鋪墊良好的基礎。物業管理這個行業在我國尚屬新生事物,它的發展需要國家政府有關部門和廣大業主,發展商及物業管理公司的共同關心與幫助。物業管理行業有許多問題需要進一步探討,也有許多新領域有待發展。只有發展商、業主、物業管理公司等相關的幾方密切配合,物業管理工作才能作好。這一點也已經逐步得到大家的共識。



       

      (責任編輯:湖南物業網陳)
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